Как оценивают квартиру для ипотеки

Перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк обязательно выясняет реальную рыночную стоимость квартиры, которую вы планируете приобрести. Для этого требуется официальный отчет независимого специалиста-оценщика. Без такой документации сделка не пройдет, а сумма, которую одобрит кредитор, может оказаться меньше ожидаемой.

Зачем проводится оценка квартиры: рассказываем подробно

При оформлении ипотеки или займа без кредитной истории под залог, недвижимость выступает гарантийным обеспечением для банковской структуры. Так, если заемщик перестанет выполнять обязательства, кредитор получает право продать дом/квартиру и вернуть свои средства. Чтобы понять, за какую цену реально можно продать объект, банк требует отчет специалиста с лицензией. Такой эксперт осматривает жилье, анализирует рынок и составляет официальный документ.

Оценка важна не только финансовой организации, но и самому покупателю. Она помогает понять, соответствует ли цена, указанная продавцом, реальной стоимости. Если оценщик определит, что жилье стоит меньше, чем заявлено, этот отчет станет веским аргументом в переговорах о снижении цены.

Размер одобряемого кредита напрямую зависит от отчета оценщика. Если специалист оценит квартиру ниже, чем указано в договоренности с продавцом, банк выделит меньшую сумму, а разницу придется доплатить самостоятельно или рассматривать другой вариант жилья.

Почему проведение оценки обязательно

Проведение оценки квартиры, ко всему вышесказанному, является обязательным согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. В соответствии с его положениями, при оформлении залога необходимо предоставить официальное подтверждение рыночной цены объекта.

Она необходима не только покупателю и банку, но и страховой компании. В ипотечных программах обязательным условием выступает оформление страхового полиса на приобретаемое жилье, а его стоимость во многом определяется на основании отчета оценщика.

Отсутствие страховки приведет к тому, что банк откажет в выдаче кредита или ухудшит условия: уменьшит размер займа, повысит процентную ставку или сократит срок кредитования.

Можно ли взять ипотеку без оценки

Некоторые кредитные организации предлагают специальные продукты, позволяющие обойтись без традиционной процедуры оценки. Так, к примеру, Сбербанк с августа 2023 года принял порядка 60 000 обращений, применяя собственную систему искусственного интеллекта для установления реальной стоимости жилья.

Как правило, такие программы действуют преимущественно при покупке жилья на вторичном рынке, но их условия нередко оказываются менее привлекательными. Поскольку без профессиональной оценки возрастает уровень риска для банка, кредитная организация компенсирует это повышением процентной ставки на 1–3 пункта.

Перед тем как соглашаться на ипотеку без оценки, стоит внимательно просчитать выгоду. Экономия 5-10 тысяч рублей на оплате услуг оценщика может обернуться куда большими расходами на проценты из-за повышенной ставки. Такой вариант имеет смысл рассматривать, только если покупка жилья крайне срочная и времени на проведение оценки нет.

Кто проводит оценку

Оценку квартиры выполняют специалисты, которые:

• имеют профильное образование;
• оформили полис страхования своей профессиональной ответственности;
• являются членами СРО (саморегулируемой организации).

После того как вы подадите заявку, банк предоставит перечень аккредитованных компаний, занимающихся оценкой. Эти организации уже прошли проверку у кредитора, и он доверяет их отчетам, поэтому рассмотрение и принятие документов происходит быстрее.

Закон позволяет самостоятельно выбрать оценщика, если он соответствует необходимым требованиям. Но в таком случае банк может дольше рассматривать отчет, запросить уточнения или даже не принять результат. Чтобы избежать задержек, выгоднее воспользоваться услугами компаний из перечня, рекомендованного кредитной организацией.

Что потребуется для оценки

Для определения рыночной стоимости жилья специалист запрашивает комплект документации.

Для жилья на вторичном рынке:

• паспорт владельца;
• выписка из ЕГРН (для подтверждения владения объектом);
• техпаспорт БТИ с поэтажной схемой, планировкой и габаритами помещения.

Для квартир в новостройках обычно требуют:

• договор долевого участия (ДДУ);
• акт приема-передачи;
• технический паспорт или экспликацию с информацией о планировке;
• паспорт гражданина-заявителя.

В ряде случаев могут понадобиться вспомогательные бумаги:

• справки из управляющей компании или ЖКХ;
• документы, подтверждающие законность перепланировки;
• свежие фотографии объекта недвижимости.

Помните - заранее подготовленный комплект документов ускорит процесс подготовки отчета.

Порядок проведения оценки квартиры для ипотеки

Обычно процедура оценки квартиры включает следующие этапы:

• Выбор специалиста: чтобы отчет приняли без задержек, оптимально обратиться в компанию из списка, рекомендованного банком;
• Заключение договора: в документе фиксируются стоимость услуги, сроки выполнения и формат итогового отчета. Чаще всего это PDF-файл с электронной подписью, направляемый в банк;
• Оплата услуги: чаще всего работа оплачивается авансом, реже - после передачи готового отчета;
• Сбор документов: обычно нужны паспорт, выписка из ЕГРН, технический паспорт, а при покупке новостройки еще и договор с застройщиком. Точный список уточняется у оценщика;
• Осмотр квартиры: специалист фотографирует объект, замеряет площадь, оценивает состояние, а также проверяет дом и инфраструктуру района. В расчет берутся ремонт, расположение, наличие школ, магазинов, транспорта;
• Рыночный анализ: после визита эксперт подбирает аналогичные объекты, сравнивает их параметры и определяет стоимость жилья;
• Оформление отчетности: итоговый документ включает описание недвижимости, фотографические свидетельства, таблицы и рассчитанную цену, которую прилагают к заявке.

Сроки и стоимость оценки

Стандартная оценка занимает 1–3 рабочих дня, в течение которых специалистом будет совершен выезд на объект, осмотр, подготовка и передача отчета вам или в банк. При этом некоторые организации предлагают экспресс-услугу, позволяющую получить документ за 6-8 часов.

Срок актуальности отчетной документации составляет шесть месяцев, чего достаточно для оформления ипотечного займа. Однако отдельные кредитные организации могут запросить новый документ, если с момента предыдущей оценки прошло более трех месяцев, особенно в случае резких изменений на рынке недвижимости.

Стоимость услуги зависит от региона, срочности и особенностей объекта. В среднем цена колеблется от 5 000 до 15 000 руб. Если требуется срочный отчет, стоимость возрастает на 30-50%. Например, вместо стандартных 7 000 руб придется отдать порядка 11 000 руб.

Факторы, формирующие оценочную стоимость объекта

При расчете рыночной цены оценщик учитывает несколько ключевых аспектов:

• Расположение: жилье вблизи остановок, парковых зон, школ или в центральной городской части всегда ценится выше. Преимуществом будут удаленность от проспектов, чистый двор и наличие озеленения. Недостатки - повышенный уровень уличного шума, загрязненная территория или в целом плохие показатели экологии;
• Технические характеристики объекта: площадь и нюансы планировки, этаж, наличие лоджии/балкона, высота потолков, а также качество отделки напрямую влияют на стоимость. Объекты с современным ремонтом оцениваются дороже, чем варианты, требующие капитального обновления;
• Состояние объекта: важен не только сам подъезд, но и общее состояние здания. Рабочие лифты, ухоженные лестничные клетки, хорошее освещение и текущий ремонт повышают цену. А вот запущенные подъезды, сломанные домофоны или информация о предстоящем капитальном ремонте, наоборот, снижают стоимость.

Проведение оценки квартиры - важный шаг при оформлении ипотеки или займа под залог. Этот процесс необходим банку, страховой компании и вам лично, ведь он позволяет точно определить реальную стоимость жилья и условия кредитования. Обратившись в агентство «Гарантия успеха», вы получите помощь аккредитованных оценщиков, оперативную подготовку всех документов и строгое соблюдение сроков, что гарантирует быстрое оформление отчета и максимально выгодные условия сделки.